无论是统计部门给出城镇人均住房面积近40平米数据，还是央行调查报告提到的城镇家庭户均1.5套住房，都说明我们的住房在经历这么多年发展后，总量已经不那么缺了。然而，直到今天，房子仍旧是大家热议的一个话题，一方面源于房子是很多家庭的最大资产，房价的点滴变动都能影响到财富的变化，另一方面，过去一直证明，房子不仅具有居住属性，还有保值增值的功能，成为抗通胀的载体。

过去虽是如此，未来还会这样吗？一个明显的事实是，国家在2019年中已经宣布不再依赖房地产发展经济后，虽然个别城市还有一些热点，但整体上都趋于平稳，即使一些城市房价还在上涨，其涨幅也比较微弱，很多小区的二手房价还不及两年前。大家都知道，房子占用资金多，其持有成本也高，如果房价平稳，买房子的钱甚至还不如存银行划算。

正当人们对房产的观念开始扭转时，包括一些一直持有看多楼市观点的专家，比如经济学家钟伟就表示，对房价必涨的观念从2018年就彻底扭转了。但时间进入到2020年以后，一场突如其来的“黑天鹅”事件让一些人又燃起了买房的欲望，一方面对现有住房不满意，要换房；另一方面，为支持实体经济发展，货币供应M2增速时隔3年后又重回两位数增长，2020年上半年M2增速达到11.1%，不少人开始担心，手中的钱要贬值了，需要寻找一个安全可靠的保值工具，房子无疑再次进入到人们的视野。

不过，就在一些人面临两难选择时，央行给大家吃了一颗“定心丸”，在发布的2020年第一季度货币政策执行报告中提及，做到“保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性”，当然，有人会说，政策是好的，但只要货币超发，钱还是会拐弯抹角地流入到房地产，比如像经营贷。对此，央行负责人易纲在“6.18陆家嘴论坛”上的讲话则掷地有声，他表示，疫情金融支持政策是阶段性的，并考虑到“后遗症”问题，做到总量适度，提前考虑政策工具的退出。简而言之，宽松的货币政策不可持续。

此外，还有另外一个信号，也在预示着“流动性宽裕的顶点正在过去”，第二季度3个月连续没降息了，无论是同业拆借，还是质押式回购，其利率都有所提升，也就是说市场利率开始拐弯向上了。在内行人看来，如果没有特别情况，货币政策将回归正常。眼下如此，但如果把时间拉长到未来10年，存款和房产谁能笑到最后？内行人分析让我“茅塞顿开”。

一句话概括是，存钱肯大概率定跑不过通胀，持有房产“因城而异”，具体是何意呢？一二线大城市以及强三线城市，持有房产大概率跑赢通胀，自然也比存钱划算，而普通三线城市以及四五线城市（除收缩型城市外）的房子，还是会跟随通胀的脚步，比存钱还是要划算些，原因在这两大方面：

第一，人口因素不会拖房价“后腿”，但对区域之间住房需求分化影响较大。截止到2019年末，我国大陆城市总人口约8.48亿，城市化率刚达到60%，按照近几年1%城市化率算，到2030年，城市人口还将增加近2亿，总城市人口超过10亿，这与社科院早前预测的数据一致。也就是说，虽然有老龄化和低生育率因素叠加，但流入城市的人口数量还是比较可观，这是未来10年房地产市场最强有力的需求支撑。

但具体到城市而言，差距就比较大了，因为城市化后半程的人口流动不仅是“农村流入城市”，同时伴随着“小城市人口向大城市流动”、“边缘地区人口向城市群和都市圈流动”、“传统地区人口向新兴产业城市流动”，这样的话，有些城市人口将会持续减少，而有的城市人口将连续增加，将有更多的千万、两千万的大都市集群，人口流出城市的房子空置率增高，房价滞涨或下降，而人口流入城市在需求的持续促进下，房产还会进一步升值。

第二，M2减速，但是一个缓慢过程。从过去M2与GDP的高度一致走势来看，基本上是“GDP增速+物价指数”的增速，按照这个规律，随着经济增速进入L型，当GDP增速趋缓后，货币供应M2的增速也会进一步降低，用经济专家黄奇帆曾举的一个例子说明，未来10年，如果年平均GDP增速为5%和物价指数2%增长的话，那么，M2增速大概就在7%左右，这是什么概念呢？比近3年8%-9%区间低，但绝对速度还是可以，这也房产保值提供了一个重要基础。

而存钱，眼下一般的理财收益高的可能达到4%，即使如此，还是赶不上M2的速度，有贬值压力，从长期来看，为刺激经济发展，利率还是一个走低趋势，不排除进入负利率时代，因为要带动消费，不能让钱躺在银行睡大觉。